Depuis le 1er avril 2025, la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), souvent appelés « frais de notaire », est entrée en vigueur dans plusieurs départements français. Le taux de la part départementale a augmenté de 0,5%, alourdissant sensiblement la facture pour les acquéreurs de biens anciens. Si cette mesure affecte l’ensemble des transactions immobilières, elle met en lumière les atouts particuliers du viager, une méthode de vente encore trop méconnue, mais particulièrement pertinente dans le contexte actuel. Cet article compare les impacts pour l’investisseur entre une vente classique et une vente en viager, avec un objectif clair : démontrer en quoi le viager s’impose comme une stratégie plus souple, moins coûteuse et potentiellement plus rentable.

Viager vs vente classique : une base de calcul très différente

Dans une vente classique, les frais de notaire sont calculés sur la totalité de la valeur du bien. Ainsi, pour un appartement acheté 300 000 €, les frais de notaire atteignent désormais près de 22 500 €. En revanche, dans une vente en viager occupé, ces frais sont calculés sur la « valeur occupée » du bien, soit une fraction de sa valeur libre, en tenant compte du droit d’usage et d’habitation du vendeur.

Exemple :

• Valeur libre du bien : 300 000 €
• Occupation par une Dame de 75 ans → valeur d’occupation de 50 %
• Valeur occupée = 150 000 €
• Frais de notaire post-hausse = 12 500 € environ

→ Économie réelle de près de 10 000 € par rapport à une vente classique !

Impact pour l’acquéreur : des frais mieux maîtrisés, une rentabilité renforcée

Alors que les acquéreurs classiques doivent mobiliser un apport plus important pour couvrir des frais devenus plus lourds, l’investisseur en viager bénéficie d’un ticket d’entrée plus abordable. Le bouquet (somme versée à la signature) et les frais notariés sont significativement réduits. Cela permet :

• Une meilleure accessibilité à l’investissement immobilier sans recourir à un fort levier bancaire
• Une rentabilité potentiellement plus élevée à long terme, grâce à un prix d’acquisition décoté
• Une diversification patrimoniale intéressante, surtout en période d’inflation

Conséquences pour le vendeur : une souplesse maintenue

Pour le vendeur en viager, la hausse des frais n’a pas d’effet direct, puisque ceux-ci sont supportés par l’acquéreur. Mais l’attractivité renforcée du viager peut au contraire stimuler les ventes. Le vendeur peut espérer :

• Trouver plus rapidement un acquéreur solvable
• Sécuriser un revenu viager tout en conservant l’usage de son logement

Vente classique : des freins de plus en plus lourds pour l’investisseur

Avec la hausse des frais, les contraintes s’accumulent pour l’acquéreur classique :

• Coût d’acquisition plus élevé
• Rentabilité brute diminuée
• Tension accrue sur la trésorerie initiale

En face, le viager apparaît comme une solution pertinente : il allège la charge d’entrée, tout en offrant une rentabilité différée et potentiellement bien supérieure.

Dans un contexte où l’achat immobilier classique devient plus coûteux et plus contraignant, le viager tire son épingle du jeu. Il combine souplesse, optimisation fiscale et accès à des biens souvent décôtés. Pour l’investisseur stratège, c’est une façon efficace de construire ou de diversifier son patrimoine tout en limitant les frais initiaux. La hausse des DMTO ne fait que renforcer l’intérêt de cette solution innovante et humaine.