À l’aube de 2025, le paysage de l’investissement immobilier en France est en pleine mutation

La fin programmée du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 et l’évolution des mécanismes fiscaux incitent les investisseurs à reconsidérer leurs stratégies. Parmi les alternatives émergentes, l’acquisition en viager se distingue comme une option intéressante. Examinons les contextes respectifs de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) et du viager, ainsi que les avantages fiscaux associés à ces modes d’investissement.

Le marché de la VEFA et la fin des dispositifs fiscaux en 2025

La VEFA, ou achat sur plan, a longtemps séduit les investisseurs grâce à des dispositifs fiscaux incitatifs comme la loi Pinel, offrant des réductions d’impôts en échange de la mise en location de logements neufs dans des zones à forte demande locative. Cependant, la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 marque un tournant significatif. Les investisseurs doivent désormais explorer de nouvelles solutions pour optimiser leur fiscalité.

Le viager : une alternative attrayante pour les investisseurs

L’acquisition en viager consiste à acheter un bien immobilier en versant une rente au vendeur, souvent assortie d’un bouquet initial. Ce type de transaction présente plusieurs avantages :

• Prix d’achat réduit : Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), ce qui permet à l’investisseur d’acquérir le bien à une valeur inférieure à sa valeur vénale.
• Frais de mutation réduits : Les droits d’enregistrement, souvent appelés « frais de notaire », sont calculés sur la valeur du bien après déduction de la valeur du DUH. Cela réduit significativement les frais à la charge de l’acquéreur.
• Optimisation fiscale : Dans un viager occupé, l’investisseur, n’étant pas en possession immédiate du bien, ne perçoit pas de revenus fonciers. La réduction initiale du prix correspondant à la valeur d’occupation n’est pas considérée fiscalement comme un revenu foncier et n’est donc pas imposable. Ce point peut s’avérer avantageux par rapport à un investissement locatif classique.
• Absence de gestion locative : Le vendeur occupant le bien, l’investisseur est dispensé des contraintes liées à la gestion locative, telles que la recherche de locataires ou l’entretien courant.

Comparaison entre VEFA et viager pour l’investisseur en quête d’avantages fiscaux

Avantages fiscaux :

• VEFA : Les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel permettaient des réductions d’impôts significatives. Avec leur disparition, les avantages fiscaux liés à la VEFA diminuent, bien que des alternatives comme le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) puissent être envisagées.
• Viager : Dans un viager occupé, l’acquisition à un prix réduit grâce à la valeur du DUH permet une fiscalité allégée, l’investisseur n’étant pas imposé sur des revenus fonciers immédiats.

Engagement financier :

• VEFA : Requiert un investissement initial conséquent avec des frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % du prix du bien) et des appels de fonds échelonnés selon l’avancement des travaux.
• Viager : Le bouquet initial peut être versé avec des fonds propres, mais l’accès à l’emprunt bancaire reste possible (en prévoyant une garantie autre que celle sur le bien vendu). Les rentes mensuelles permettent également d’étaler l’investissement dans le temps.

Gestion et occupation du bien :

• VEFA : L’investisseur doit gérer la mise en location du bien, avec les obligations et risques associés (vacance locative, impayés, entretien).
• Viager : Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur reste dans le logement, assurant son entretien et libérant l’investisseur des soucis de gestion locative.

Exemples illustratifs

• VEFA : Un investisseur acquiert un appartement neuf à 300 000 € en 2024, bénéficiant d’une réduction d’impôt de 12 % sur 6 ans grâce au dispositif Pinel, soit 36 000 € d’économie fiscale. Avec la fin du Pinel, ces avantages ne seront plus disponibles pour les acquisitions postérieures à 2024.
• Viager : Un investisseur achète en 2025 un bien en viager occupé d’une valeur vénale de 300 000 €, avec un bouquet de 60 000 € et une rente mensuelle de 550 € versée à une vendeuse âgée de 75 ans. La fiscalité avantageuse sur les rentes et l’absence de charges liées à la gestion locative rendent cet investissement attractif.

Face à la fin des dispositifs fiscaux liés à l’investissement en VEFA, le viager se présente comme une alternative intéressante pour les investisseurs immobiliers en quête d’avantages fiscaux et de diversification patrimoniale. Il est toutefois essentiel d’évaluer soigneusement chaque projet en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs patrimoniaux, en s’entourant de professionnels spécialisés pour optimiser les bénéfices de ce type d’investissement.